恒大楼盘的调价与宏观大势密切相关，但不能不让人联想，是否也与恒大自身有关？这一切，要从并不久远的恒大IPO说起。

    2004年前，恒大地产(企业专区,旗下楼盘)偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。

    2004年开始，恒大掌门人许家印思变，上市之念自那时开始酝酿，由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。

    许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。

    2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动，它需要一个漫长的考察与谈判期，等到2007年前后，土地储备版图基本形成，恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。

    整个2007年，中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖，同时并行的是两轮私募的完成。2006年底，恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”，即目前的武汉恒大华府；去年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价；去年10月，恒大与穗华投资有限公司(香港)签订股权转让协议，计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权；到今年初，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”……

    到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。

    根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月，恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。

    而根据资料显示，恒大为三个项目支付的保证金为数不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝压在了即将拉开的香港IPO上。

    “2006年6月开始正式谈上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。

    国际基金背后是大量的中小投资者，他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元，并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而，在大摩屡次提出压低招股价格后，许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因，同时澄清了此前关于认购不足的传言。